Вітаємо. Ви не злякались і зареєстрували свого першого ФОПа і навіть обрали підходяще приміщення. Тепер час переконатись, що це ідеальне приміщення буде з вами надовго. В цьому матеріалі дізнаємось як вести переговори і підписувати договір оренди.

Відкриваємо приватну практику лікаря. Розбираємось з орендою

Давайте будемо чесними, коли мова йде про оренду приміщення під медичну практику для малого бізнесу, практично ніхто не задається питанням, а чи є в тому договорі все що треба і чи виконую я всі вимоги, щоб:

• у держави не було питань до моєї оренди і практики в цілому;
• у мене не було проблем з цією орендою вже з другого року користування (в кращому випадку) чи при перших ознаках кризи в державі.

Тому пройдемось по тих питаннях, які найчастіше ставлять наші клієнти (чи їх заставляють ставити скрутні обставини, в які вони потрапили вже заплативши гроші і почавши ремонт).

Який саме договір? А що, їх більше одного?

Найпопулярнішим варіантом буде договір оренди. За ним вам дають приміщення в користування, а ви щомісяця оплачуєте оренду.

Якщо ви орендуєте приміщення у когось, хто сам його орендує, то, відповідно, укладаємо договір суборенди з цим проміжним користувачем. При суборенді переконуємось, що власник дозволив або не заперечує здавати вам приміщення в суборенду. Це можна перевірити в договорі з проміжним користувачем або в окремому документі-згоді. Також, пам’ятаємо про те, що договір суборенди може бути укладений не довше, ніж на строк договору оренди і буде припинений, якщо основний договір оренди розірвуть чи припинять в інший спосіб. Тому, в цій частині:

• стараємось перевірити як свого суборендодавця так і власника, щоб уникнути шахрайських схем;
• перевіряємо обидва договори в частині права дострокового розірвання, строку договору, продовження після закінчення строку користування.

Іншим популярним, але доволі суперечливим договором є позичка або договір безоплатного користування. Як правило, до нього звертаються, коли треба взяти в користування приміщення близького родича, якому не потрібна ваша оплата. По своїй суті він практично схожий на договір оренди, але безплатний. Основні проблемні моменти вилазять, коли за справу береться податкова. Більше про податкові моменти далі.

Про що домовляємось?

Обов’язково в договорі домовляємось про:

• що здається в оренду. Тут говоримо про повну адресу, загальну площу, склад приміщень, оціночну вартість майна та подекуди індексацію цієї вартості (поправка суми на знецінення валюти), як та в якому стані передається приміщення та в якому стані повертається;
• скільки і коли ми платимо. Тут говоримо про те, скільки в місяць платимо, хто платить комуналку, орендні канікули (за потреби), до якого числа проводиться оплата, хто відповідає за поточний і капітальний ремонт і т.д. Якщо беремо не в приватної особи, то додатково домовляємось про індексацію;
• скільки часу ми можемо користуватись приміщенням. Тут обговорюємо на який строк ми беремо приміщення, що відбувається по закінченню цього строку (чи буде автоматичне продовження договору чи укладаємо новий, чи взагалі відпрацювали один сезон і думаємо що робити далі), за яких умов можемо припинити договір достроково, як повертається майно та навіть можливість викупу приміщення.

Окрему увагу рекомендуємо приділити пунктам, які стосуються можливості дотримуватись ліцензійних умов медичної практики та зайняття в підприємництвом цілому:

• можливість установки певного обладнання (наприклад, вентиляції), здійснення перепланування чи ремонту, установлення реклами та інформаційних табличок;
• доступ власника, лікарів та пацієнтів до приміщень, графік роботи;
• використання площ та об’єктів загального користування (наприклад, паркувальний майданчик).

Якщо говоримо про договір позички, то критичними пунктами, які його вирізняють, будуть:

• безоплатність, яка чітко має бути відображена в договорі;
• обов’язковість повернення приміщення після закінчення строку договору.

Звичайно ці речі ніби і самі собою розуміються, але податкова… Так, ми до цього вже наближаємось.

Вдарили по руках і поїхали? Чи може якусь розписку хоча б напишемо?

Не все так просто. Потрібно викласти більшість умов, про які ми говорили вище, на папері і підписати. Для додаткової надійності і гарного бланку замість паперу  йдемо до нотаріуса. Але це добровільно. Не добровільно йдемо до нотаріуса, якщо укладаємо договір на строк більше 3 років. Так, саме по цій причині ви так часто можете побачити договори на 2 роки і 11 місяців, чи щось схоже.

Якщо орендуємо приміщення в своїй же поліклініці чи лікарні, то читаємо нижче що там і до чого. Бо в цій ситуації є свої нюанси.

Можна я вам на Приват чи Моно закину?

Можна, але не завжди.

Якщо ви берете оренду у ФОПа чи компанії, то готуйтесь розраховуватись безготівково, створюючи платежі і відправляючи їх своєму орендодавцеві з рахунку на рахунок (саме рахунок, а не з картки на картку).

Звичайно, можна і готівкою, але таких випадків все менше і менше.

А от якщо берете оренду в звичайної людини, яка ніде не зареєстрована, то готуйтесь, що будете її податковим агентом. Що це означає? А те, що треба буде не просто оплатити орендну плату, але і вирахувати і заплатити з неї податок та відзвітувати в податкову.

І раз ми завели мову про податкову, то час згадати проблемний момент договору безоплатного користування, про який ми говорили вище.

Справа в тому, що безоплатним то він є, але податкова не була б податковою, якби не мислила ширшими категоріями. Вважається, що отримуючи приміщення безкоштовно, ви отримуєте безоплатні послуги, які в свою чергу відносяться до доходу. Чому це важливо? Тому що дохід оподатковується. Це важливо не тільки для платників третьої групи єдиного податку і загальносистемників, але навіть і для платників інших груп, оскільки прямо впливає на перевищення/неперевищення встановлених лімітів. Більше про умови цих груп ми писали в нашому матеріалі про найпоширеніші системи оподаткування.

Як визначається цей дохід? Кажуть, що орієнтуємось на звичайні ціни. Що це таке і як воно працює трохи детальніше розповідаємо на матеріалі за посиланням.

Ми з дружиною разом купували? Навіщо мені той договір?

Купували то купували, але все залежить від того, як в кінцевому результаті було оформлене приміщення. Якщо в документах мова йде про спільну сумісну власність, то можемо видихати, оскільки дійсно приміщення рівноцінно належить вам обом.

Якщо ж приміщення оформлене як спільна часткова власність, чи що ще більш популярно, на вашого чоловіка чи дружину на всі 100%, то тут не обійтись без договору, наприклад позички, про яку ми говорили вище чи навіть тієї ж оренди. В окремих випадках можемо обійтись письмовим дозволом співвласника.

Я не хочу сильно ризикувати і брати кабінет сам. А тут один чоловік пропонує в нього крісло взяти в оренду? Ніби вигідно. Чи ні?

Брати крісло в оренду є доволі популярним методом оренди, особливо в стоматології. Взагалі, спільне використання приміщень доволі логічно врегульоване і точно аж ніяк не заборонене. Головними критеріями при такому виді оренди є:

• ваш графік не повинен пересікатись з іншими користувачами конкретної установки чи кімнати;
• якщо ви працюєте в одному кабінеті, то треба переконатись, що такий кабінет пропорційно збільшений і відповідає будівельним нормам щодо площі;
• ви берете не тільки саме крісло, але також маєте право користуватись і загальними приміщеннями, такими як почекальня, вбиральня, і, що в стоматології найголовніше, – стерилізаційна.

Тут ми говоримо про медичні коворкінги та економіку співкористування в медичній галузі.

Обладнання переходить мені разом з кабінетом?

Продовження теми співкористування. Ви можете взяти в оренду не тільки приміщення, але й обладнання. Те саме стосується і безоплатного користування. Ліцензійне законодавство, яким регулюється питання медичної практики, прямо дозволяє таке. Можемо передбачити передачу обладнання в самому договорі оренди (тоді він буде швидше змішаним договором), або укласти окремий договір. Як і у випадку з орендою приміщення, детально описуємо що передається, в якому стані і кількості. Беремо у власника документи на обладнання, оскільки їх може захотіти побачити як МОЗ так й інші органи, наприклад Держлікслужба в частині відповідності технічним регламентам. Про загальні вимоги до обладнання ми писали тут.

Берете приміщення в районній лікарні? Готуємось чекати

Оренда державного та комунального майна значно ускладнена в порівнянні з орендою в приватному секторі. В даній публікації ми тільки коротко опишемо її ключові питання.

Для початку потрібно розуміти, що практично у всіх випадках оренда проходить через аукціон, або іншими словами, змагання, хто запропонує найкращу ціну. Тобто гарантій, що саме ви отримаєте бажане приміщення, немає. Ініціатором оренди можете бути ви, лікарня, чи місцевий орган самоврядування. Якщо ви запропонуєте найкращі умови, то приміщення ваше. На практиці, слід бути готовому до того, що на рішення про виставлення приміщення на аукціон, які приймаються на рівні місцевого самоврядування, можна чекати місяцями. При цьому пам’ятаємо, що на момент подачі заявки та проведення аукціону, ви вже повинні бути ФОП чи зареєстрованою компанією, а це в більшості випадків означає потребу сплачувати податки весь цей час. Тому уважно рахуємо свої фінанси і проводимо попередні перемовини з усіма сторонами, щоб мати уявлення до чого готуватися. Якщо ж ви все-таки вирішили, що приміщення має бути вашим, – почитайте про процедуру отримання комунального майна в користування в нашій публікації.

Напишіть нам, якщо у вас виникли запитання стосовно оренди майна під медичну практику.